Ile kosztuje Cię brak home stagingu?

Home staging może kosztować 700 zł, 7 tysięcy albo 70 tysięcy. Pytanie brzmi: ile kosztuje Cię jego brak?

Jakiś czas temu zadałam moim obserwatorom na Instagramie (jeśli jeszcze mnie nie obserwujesz, to zapraszam serdecznie: @mizu_stagingstudio) jedno proste pytanie.

Wyobraź sobie, że sprzedajesz mieszkanie za 800 tysięcy złotych. Mieszkanie długo nie znajduje kupca. O ile obniżasz cenę?

Odpowiedzi były bardzo różne (poniżej wklejam Ci screen z kilkoma).

Ząbki. Dwa pokoje. Prawie rok czekania na kupca

Mieszkanie miało około 55 m², dwa pokoje, osobną kuchnię, taras, miejsce w garażu i było na szóstym piętrze budynku z windą, do tego miało całkiem niezły widok na niebo i dachy budynków. Nie było ruiną. Nie wymagało generalnego remontu. Właściciele po wyprowadzce zrobili porządne odświeżenie mieszkania.

Problem był gdzie indziej. Mieszkanie nie potrafiło się sprzedać.

Prawie rok wcześniej właścicielka odezwała się do mnie po raz pierwszy z pomysłem na home staging. Wtedy jeszcze mieszkała w tym mieszkaniu, więc decyzja nie była taka prosta. Później były kolejne próby sprzedaży. Mieszkanie było prezentowane na różne sposoby. Było też wystawione na sprzedaż już po odświeżeniu, ale bez mebli.

Czyli potencjalny kupujący oglądał przede wszystkim… ściany, podłogi, kuchnię i metraż. A przecież człowiek nie kupuje metrażu.

Kupuje możliwość zamieszkania w tym miejscu.

I właśnie tutaj zaczyna się home staging.

Puste mieszkanie nie zawsze jest neutralne

To jeden z największych mitów.

„Przecież jak będzie puste, to kupujący lepiej sobie wyobrazi, jak je urządzi.”

Nie zawsze.

Ba. Bardzo często jest dokładnie odwrotnie.

Pusty, duży salon może wyglądać na mniejszy niż jest.
Nie wiadomo, gdzie postawić stół.
Nie wiadomo, czy zmieści się sofa.
Nie wiadomo, czy zostanie miejsce na przechowywanie.
Nie wiadomo, jak właściwie wykorzystać tę przestrzeń.

W tym mieszkaniu salon był naprawdę duży. I właśnie dlatego potrzebował pokazania funkcji. Po to, żeby kupujący mógł wejść do środka i pomyśleć:

„Okej. Tu postawię sofę. Tu będzie stół. A tutaj mogę zrobić sobie kącik do czytania.” To jest ogromna różnica.

Co zrobiłam? Urządziłam je tak, żeby można było zobaczyć jego potencjał

W salonie pojawiła się sofa, stół z krzesłami, stolik kawowy, szafka RTV, lampa stojąca, dywan, zasłony oraz dekoracje z mojego magazynu dopełniające całość.

Na tarasie pojawił się zestaw mebli, który pokazywał, że ta przestrzeń nie jest tylko dodatkiem do mieszkania. Że można tam usiąść, wypić kawę, zjeść śniadanie, spędzić letni wieczór.

Czyli znowu: nie chodziło o same meble.

Chodziło o pokazanie funkcji. I o stworzenie obrazu życia, które może się w tym mieszkaniu wydarzyć.

Cała lista zakupów kosztowała około 7 tysięcy złotych.

I tutaj ważne doprecyzowanie. To nie było moje wynagrodzenie. To był realny budżet przeznaczony przez właścicieli na doposażenie tej konkretnej nieruchomości.

I teraz najciekawsza część.

Pierwsza prezentacja po wystawieniu ogłoszenia

Po przygotowaniu mieszkania pojawiły się telefony i komentarze, że to „najładniejsze mieszkanie w Ząbkach”. A osoby, które pojawiły się na jednej z pierwszych prezentacji, po obejrzeniu mieszkania złożyły ofertę zakupu. Po pierwszej prezentacji, następnego dnia po wystawieniu ogłoszenia.

Nie twierdzę oczywiście, że samo ustawienie sofy sprzedało mieszkanie. Sprzedała je lokalizacja, metraż, cena, stan techniczny, układ i wiele innych czynników.

Ale home staging sprawił, że te wszystkie rzeczy zostały właściwie pokazane.

I właśnie na tym polega jego rola.

Home staging nie jest dekorowaniem mieszkania

To ważne, bo te pojęcia bardzo często są wrzucane do jednego worka.

Home staging nie polega na tym, żeby mieszkanie było „ładne”. Nie chodzi o to, żeby kupić kilka poduszek, postawić kwiaty i zrobić zdjęcia do Instagrama.

Home staging zaczyna się dużo wcześniej

Od pytań:

• Kto ma kupić tę nieruchomość?
• Czego będzie szukał?
• Co może go zniechęcić?
• Które elementy mieszkania warto podkreślić?
• Co trzeba zmienić, a czego absolutnie nie trzeba ruszać?
• Ile warto zainwestować, żeby osiągnąć konkretny cel?

Dopiero później pojawiają się meble, kolory, dodatki, kwiaty i zdjęcia. Dlatego dwa mieszkania o podobnym metrażu mogą potrzebować zupełnie innego home stagingu.

W jednym wystarczy uporządkowanie przestrzeni i stylizacja. W drugim potrzebne będzie doposażenie. W kolejnym opłaci się pomalować ściany, wymienić oświetlenie czy zrobić drobne naprawy.

A czasami rzeczywiście warto zainwestować znacznie więcej.

700 złotych. 7 tysięcy. 70 tysięcy.

Nie istnieje jedna właściwa kwota.

Jest za to właściwa strategia.

Ile naprawdę kosztuje home staging?

To pytanie często pojawia się jako pierwsze. Ja wolałabym, żeby przed nim padło inne:

Ile kosztuje Cię mieszkanie, które miesiącami nie znajduje kupca?

Bo kiedy nieruchomość długo pozostaje na rynku, zaczynają pojawiać się kolejne koszty.

Czas. Kolejne prezentacje. Telefony. Stres. Opłaty za mieszkanie. Czasem koszty kredytu. I w końcu coś, co właściciel widzi najbardziej – negocjacje cenowe.

„Skoro już tyle czasu jest na rynku, to może zejdziemy z ceny?”

I nagle inwestycja w przygotowanie mieszkania za kilka tysięcy złotych zaczyna wyglądać zupełnie inaczej niż obniżka ceny o kilkadziesiąt tysięcy. Oczywiście home staging nie gwarantuje sprzedaży za konkretną cenę ani w konkretnym czasie. I warto to powiedzieć wprost.

Bo profesjonalny home staging nie polega na obiecywaniu cudów. Polega na zwiększeniu szans nieruchomości na dobre wejście na rynek. To jest inwestycja, nie wydatek.

Właśnie dlatego nie patrzę na home staging jak na koszt dekoracji

Patrzę na niego jak na narzędzie sprzedażowe.

Jeżeli celem właściciela jest uzyskanie możliwie najlepszej ceny – strategia będzie wyglądała inaczej.

Jeżeli najważniejsza jest szybka sprzedaż – inaczej.

Jeżeli mieszkanie od miesięcy jest na rynku i trzeba odwrócić sytuację – jeszcze inaczej.

Home staging powinien być dopasowany do nieruchomości, rynku, grupy docelowej i celu właściciela. A jego budżet powinien wynikać właśnie z tego.

Sztuką nie jest wydać dużo. Sztuką jest wiedzieć, na co wydać pieniądze.

A więc… czy home staging naprawdę działa?

Wróćmy do początku.

Mieszkanie w Ząbkach było wystawiane na sprzedaż przez wiele miesięcy. Były różne próby sprzedaży, zabrakło jednak tego najważniejszego elementu:

pokazania kupującemu, dlaczego warto je kupić.

Po przygotowaniu mieszkania pojawiły się telefony, pojawiły się prezentacje, pojawiła się konkretna oferta.

I właśnie dlatego właścicielka zawarła w wystawionej opinii coś, co dla mnie jest jednym z najlepszych podsumowań całej tej historii:

„Ja żałuję tylko jednego….że tak długo zwlekałam z home stagingiem.”

I chyba trudno o lepszy dowód na to, że czasem największym kosztem nie jest koszt przygotowania nieruchomości. Największym kosztem może być brak decyzji o jej przygotowaniu.

Home staging nie jest magiczną różdżką.

Nie naprawi złej ceny, fatalnej lokalizacji ani problemów prawnych.

Ale w dobrych rękach jest bardzo konkretnym narzędziem.

Pomaga pokazać nieruchomość z najlepszej strony, wyeksponować jej potencjał, zbudować właściwe pierwsze wrażenie i sprawić, że kupujący zaczyna widzieć nie tylko mieszkanie.

Zaczyna widzieć siebie w tym mieszkaniu.

I właśnie dlatego uważam, że dobrze zaplanowany home staging nie jest pieniędzmi wyrzuconymi w błoto.

To pieniądze, które mają pracować na Twój wynik.

Na wyższą cenę. Na szybszą sprzedaż. Albo po prostu na jedno i drugie.

A czy jest wart swojej ceny?

To już nie jest pytanie o to, ile kosztuje home staging.

Tylko o to, ile możesz stracić, jeśli go nie zrobisz.